Kapitalertragssteuer

Kapitalertragssteuer

Wir alle hoffen und streben an, beim Kauf einer Immobilie in Portugal eine solide Investition zu tätigen. Im Laufe der Zeit erwarten wir, dass es im Wert steigen wird, und wenn es an der Zeit ist, es zu verkaufen, können wir über einen schönen "Gewinn" nachdenken. Dieser Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis und wird in der Regel als "Kapitalgewinn" bezeichnet. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass jeder Kapitalgewinn eine Steuer nach sich zieht, wenn Sie ihn verkaufen.  Sie sind also nicht berechtigt, den gesamten Gewinn zu behalten. Es gibt Möglichkeiten, diese Steuer zu senken und vielleicht zu vermeiden, obwohl dies von mehreren Faktoren abhängt. Lassen Sie uns dies im Folgenden genauer untersuchen.

Der Papierkram und die Zahlen

Um Ihren Kapitalgewinn zu berechnen, finden Sie hier eine Liste der Gegenstände/Unterlagen, die Sie normalerweise benötigen.

• Der Verkaufspreis und der Kaufpreis, wie in der Urkunde/Escritura dokumentiert. 
• Alle Kosten für die Verbesserung der Immobilie. Dabei muss es sich um Arbeiten handeln, die die Struktur, das Erscheinungsbild und den Wert der Immobilie wirklich (langfristig) verbessert haben. Fenster, Erweiterungen, Mauerwerk sind alle akzeptabel. Möbel, Gartenarbeit zum Beispiel, sind es nicht. Die Kosten für die Verbesserung der Immobilie müssen durch akzeptable Rechnungen dokumentiert worden sein. Die Mehrwertsteuer ist in den Kosten enthalten, es sei denn, Sie konnten sie zurückfordern. 
• Die Höhe der Kaufkosten (Grunderwerbssteuer, Stempelsteuer, Registrierungskosten).
• Die Höhe der Vertriebskosten (z. B. unsere Provision, Energieausweiskosten).

Um den Gewinn zu berechnen, nehmen wir zunächst den Gewinn aus dem Verkauf (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis) und ziehen die oben aufgeführten zulässigen Aufwendungen ab. 

Bewohner

Dies gilt für Eigentümer, die den größten Teil des Jahres in Portugal ansässig sind und hier steuerlich ansässig sind. 

Sobald Sie den Gewinn berechnet haben, wird er Ihrem Einkommen hinzugefügt und Sie werden dann gemäß den bestehenden Einkommensteuersätzen besteuert. Um diesen Satz zu berechnen, werden alle Einkünfte berücksichtigt. 50 % des Kapitalgewinns werden zu den Einkommensteuersätzen besteuert (die derzeit zwischen 14,5 % und 48 % variieren). Es gibt auch eine zusätzliche Steuer, wenn die gesamte Einkommensteuerklasse 70.000 € übersteigt. Diese zusätzliche Steuer variiert zwischen 2,5 % und 5 %. Die maximale Gebühr beträgt also 53% des Kapitalgewinns . 

Bevor der Veräußerungsgewinn berechnet wurde, wird auch ein indexgebundener Koeffizient angewendet, um die Inflation der Preise in diesem Zeitraum zu berücksichtigen. Dadurch wird der Gewinn reduziert, um den "echten" Anstieg ohne Inflation anzuzeigen. Dies wirkt sich in der Regel nur marginal auf den Endgewinn aus.

Wenn Sie Steuern im Rahmen des "Non-Habitual Tax Regime" zahlen, würde dies das oben Gesagte außer Kraft setzen und Sie würden Steuern auf der Grundlage Ihres speziellen Szenarios zahlen. 

Einwohner können von einer "Roll-over"-Erleichterung profitieren, wenn sie den Erlös aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes in eine neue Wohnung innerhalb der EU reinvestieren. Dies muss innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf der Immobilie (oder 24 Monate vorher) erfolgen. Wenn Sie letztendlich nicht zurückkaufen, wird Ihre Steuerschuld verzinst. Die Rollover- oder Reinvestitionserleichterung basiert auf Ihrem Eigenkapital innerhalb der ursprünglichen Investition.  Wenn es Ihr gesamtes Geld war (und nichts geliehen wurde), dann wird die Verbindlichkeit zu 100% ausgeglichen, wenn die neue Investition gleich oder höher als das vorherige Eigenkapital ist. Wenn Sie jedoch Ihr Eigenkapital (Ihr eigenes Geld) in der neuen Investition reduzieren, wird die Haftung anteilig reduziert. 

Hier ist ein Beispiel für das reduzierte Szenario;

Ursprüngliches Eigentum. Gekauft für 600.000 € mit einer Hypothek von 400.000 €. Verkauft für 1.300.000 €. Der Kapitalgewinn beträgt 700.000 €. 

Reinvestieren Sie in neue Immobilien. Gekauft für 1.300.000 €, aber mit einer Hypothek von 900.000 €. Obwohl Sie den gleichen Betrag (wie die verkaufte Immobilie) investieren, hat sich Ihr eigenes Geld (prozentual) verringert. Der Betrag, den Sie investieren, beträgt 400.000 €. Der Fiskus verwendet diesen Betrag also als Prozentsatz, um die Verrechnung zu berechnen.

Nicht-Residenten

Dies gilt für alle Immobilien in Portugal, die sich im Besitz von Nichtansässigen befinden. Da die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz sein wird, profitieren Sie nicht von einer Reinvestitions-/Rollover-Erleichterung.  Gebietsfremde haben die Möglichkeit zu entscheiden, nach welchem Regime sie belastet werden möchten. Es gibt zwei Möglichkeiten: Die "Regime-Regel" bedeutet, dass Sie 100 % des Kapitalgewinns mit einem Satz von 28 % versteuern, oder alternativ können Steuerzahler, die in einem anderen Land der EU oder des Europäischen Wirtschaftsraums ansässig sind (vorausgesetzt, es gibt einen Austausch von Steuerinformationen), sich dafür entscheiden, mit dem allgemeinen IRS-/Einkommensteuersatz besteuert zu werden, der gelten würde, wenn sie in Portugal steuerlich ansässig wären.

Schlussfolgerung

Rekapitulieren wir also diese beiden Alternativen mit einem Kapitalgewinn von 100.000 €. Mit der "Regime-Herrschaft" würden Sie 28.000 Euro bezahlen. Wenn Sie zum allgemeinen IRS/Einkommensteuersatz zahlen, zahlen Sie Ihren "Einkommensteuersatz" (denken Sie daran, dass der Gewinn auch als Einkommen hinzugerechnet wird) auf 50.000 € (50% des Gewinns). Selbst wenn Ihr "Einkommensteuersatz" zu den höchsten gehört, beträgt die Obergrenze/das Maximum 48 %, zuzüglich der zusätzlichen Steuer auf 53 %. 53 % von 50.000 € = 26.500 €.

Basierend auf diesem Beispiel ist es in den meisten Fällen sinnvoll, die Option "IRS/Einkommensteuer" zu wählen. 

Wie bei den Einwohnern gibt es auch hier einen indexgebundenen Koeffizienten, der angewendet wird, um die Inflation der Preise in diesem Zeitraum zu berücksichtigen. Dadurch wird der Gewinn reduziert, um den "echten" Anstieg ohne Inflation anzuzeigen. Dies wirkt sich in der Regel nur marginal auf den Endgewinn aus.

Zusammenfassung

Klar wie Schlamm? Wir hoffen nicht, aber es braucht einen klaren Verstand, um diese Informationen zu verarbeiten, und Sie werden sie wahrscheinlich ein paar Mal studieren müssen. Wir haben es getan! 

Denken Sie daran, dass sich das Gesetz regelmäßig ändert und wir keine Wirtschaftsprüfer sind. Wir haben unser Bestes gegeben, um Ihnen – so einfach wie möglich – einen Überblick über die verschiedenen Szenarien zu geben und was Sie erwarten sollten. Wir empfehlen jedoch, bei allen steuerlichen und rechtlichen Angelegenheiten die entsprechenden Experten zu konsultieren, um eine aktuelle Beratung und professionelle Begleitung zu erhalten. Wir können nicht für Handlungen verantwortlich gemacht werden, die auf der Grundlage der gegebenen Informationen vorgenommen werden.